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리츠란 무엇이며  운영방식과 투자자산에 따라 리츠를 분류해 보고 국내 상장된 리츠를 간략하게 알아보겠습니다. 개별리츠의 자세한 사항은 별도로 포스팅하겠습니다. 

리츠 장점

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 증권 등에 투자.운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식 형태의 투자자산입니다. 다양한 부동산 자산에서 발생하는 수익을 투자자들과 공유하며, 개인 투자자들은 적은 금액으로 다양한 부동산에 투자할 수 있게 해 줍니다. 리츠는 거래가 쉽고, 리스크 분산이 가능하며, 상대적으로 높은 유동성이 높다는 장점이 있습니다.
 

국내 상장 리츠 배당내역

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리츠의 종류

운영방식에 따른 분류 : 리츠는 운영방식에 따라 위탁관리리츠, 기업구조조정(CR)리츠, 자기관리리츠로 구분할 수 있습니다. 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 자산관리회사(AMC)에 위탁 운영하는 점에서 비슷하나 투자대상이 다릅니다. 위탁관리리츠는 일반부동산과 개발사업을 하며 기업구조조정리츠는 기업구조조정용 부동산에 투자합니다.  자기관리리츠는 상기 두 리츠와 다르게 자산관리회사(AMC)사 자산관리 운용을 맡기지 안혹 자산운용인력 5명 이상을 직접 고용해 자산관리하는 점이 다릅니다.   

투자자산에 따른 분류 : ①오피스 리츠: 사무실을 소유 관리하며 세입자에게 임대하는 리츠입니다. 대부분 도심지에 고층 프리미엄 빌딩을 자산으로 두고 있습니다. ②리테일 리츠: 상가 등 소매 부동산을 임대합니다. 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점등이 자산으로 구성됩니다. ③호텔리츠: 호텔과 리조트를 자산으로 가지고 있는 리츠입니다. ④주거 리츠 : 아파트, 기숙사, 고급 주택등을 자산이 있습니다. ⑤물류/산업리츠: 창고 및 유통센터와 같은 부동산을 자산으로 보유하고 있으며 도심지 인근 소도시에 위하여 도심지에 빠른 배송 소요를 충족해주고 있습니다. 

⑥복합리츠 : 다양한 부동산 자산을 구성해 운영합니다. ⑦데이터센터 리츠 : 서버와 데이터를 안전하게 유지해주는 장비와 서비스를 제공하는 시설을 자산으로 갖는 리츠입니다. 국내에는 데이터센터 설비를 부동산으로 볼 수 있느냐에 대한 논의가 진행 중이며 아직 까지는 데이터센터 리츠를 별도로 분류하여 구분 짓지 않고 있습니다. ⑧헬스케어 리츠: 헬스케어 관련 부동산을 소유합니다. 노인병원, 의료관련 건물, 요양원 등을 자산으로 가집니다. 국내는 현행법상 리츠가 의료시설을 자산으로 편입하기 어려워 헬스케어 유형의 리츠가 없습니다. ⑨인프라 리츠 : 다리, 도로, 통신타워, 에너지 파이프 라인등 소유 및 관리하며 해당 인프라를 임대합니다. 국내에는 맥쿼리인프라가 비슷한 역할을 하지만 맥쿼리인프라는 리츠가 아니라 인프라 관련 주식입니다. 왜냐하면 국내법상 인프라 시설 개발은 부동산 개발로 보지 않고 있기 때문입니다. 
 

투자방법

상장리츠 매매방법 : 상장된 리츠는 주식처럼 주식시장에서  거래가 가능합니다. 

상장리츠 공모청약 신청 방법 : ①상장리츠의 공모를 주관하는 증권사 계좌 개설, ②증거금 준비, ③청약자격, 청약단위, 청약한도 확인 ④증권사를 통해 청약 신청 

미국 리츠 투자 이유

파이어가 되기 위해 국내 주식만이 아닌 미국주식에 투자해야 한다는 생각을 했고 우선 미국 배당주에 투자 방법에 대해 고민해 봤다. 배당왕 종목 중MDD가 낮은 10종목 투자 시 CAGR, MDD를 백테스트 해봤다. .https://rubisco83.tistory.com/119

배당주도 좋지만, 자산배분 관점에서 부동산투자도 해야 하지 않을까? 이번엔 리츠 투자방법을 생객해 보자.

투자 방법

어떤 리츠를 고를 것인가? https://www.suredividend.com에서 리츠 200개의 리츠 종목을 다운로드한다.리츠 종목 중 https://stooq.com/ 사이트에서 2005년부터 가격을 다운로드할 수 있는 92개의 종목을 고른다. 리츠들의 MDD(Maximum DrawDown)를 측정하고 가장 낮은 종목 1010 종목을 투자한다.(종목선정 1010 종목을 아래부터는 펀드라고 부르겠다)

벤츠마크 지수는 SYP와 VNQ이다. 백테스트 결과를 살펴보자

 

CAGR(연평균수익률): 펀드(10.6%) > SPY(8.0%) > VNQ(5.9%),

MDD : 펀드(-32.1%) > SPY(-52.2%) > VNQ(-71.5%)

펀드의 CAGR과 MDD가 가장 우수했다. 2008년 부동산 대붕괴 때

VNQ가 –71.5%MDD–71.5% MDD를 기록했을 때도 펀드의 MDD는 –32.1%였다.

배당률을 반영한 CAGR를 살펴보자.

(배당률은 현재 시점의 평균값을 사용했다.)

 

CAGR : 펀드(16.6%) > SPY(9.5%) > VNQ(8.9%)

백테스트 결과를 통한 깨달음과 투자 아이디어

퇴사하기 위해 필요한 금액

7살, 4살 아이의 아빠인 내가 경제적 자유를 얻어 자유롭게 살려면 월 필요한 금액이 얼마나 될까? 현재 사용하는 월간 비용을 계산해 보면 고정지출: 200만 원(보험료,만원(보험료, 생활비, 식비, 교육비), 변동지출: 100만 원(경조사비,만원(경조사비, 자동차 관련 비용) 월 300만 원. 연간 3600만원이 필요하다. 국내 리츠를 통해 만들어 보자

23년 5월 리츠의 배당률과 종목

금리가 오르고 경기가 불황기로 들어가면서 리츠의 가격이 30%~40% 하락했다.가격이 하락한 만큼 배당수익률이 증가해 연8%~9% 배당을 주는 리츠가 생겼다.이러한 리츠에 5억을 투자하고 연 8% 배당금을 받으면 4,000만 원을 받을 수 있다.

세금(15.4%)을 제외하더라고 연 6.7% 수익을 얻을 수 있다. 3,350만원이다.

 

현재 케이탑리츠가 가장 높지만 지난 배당금을 주는 이력을 보면 108원, 40원, 80원 25원으로 들쭉날쭉하다. 이런 종목은 제외하고 8% 이상이면서 꾸준히 배당금을 늘리거나 유지한 종목을 찾아보면 디앤디플랫폼리츠, 신한서부티엔디리츠, NH올원리츠, 제이알글로벌리츠 4가지 종목이다. 평균 배당수익률은 8.8%이고, 세금을 제외하면 7.4%이다. 5억을 투자했다면 3,700만원의 배당금을 받을 수 있다. 월 308만원을 받을 수 있는 것이다. 또한 각 종목은 고점대비 30%~40% 하락했으므로 경기가 살아나면 주가 상승도 기대할 수 있다.  5억을 만드는게 쉽지는 않지만 꾸준히 주식공부를 하고 열심히 모으고 투자한다면 실현 불가능한 일은 아닐 것이다.