Towards Freedom

신한알파리츠에 대해 알아보겠습니다. 신한알파리츠는 오피스 리츠이면서 위탁관리리츠입니다.  주된 사업은 부동산 임대업입니다. 어떤 빌딩을 소유하고 있는지 재무상태는 어떤지 그간 주가흐름을 어땠는지 살펴보겠습니다.

신한알파리츠 자산현황 바로보기!👉

배당수익률 확인하기!👉

리츠개요

• 회사명 : 신한알파리츠(위탁관리부동산투자회사)
• 설립일 : 2017.12.18.
• 상장일 : 2018.08.08.
• 투자자산 : 오피스
• 결산주기 : 6개월(3월, 9월)
• 주요사업 : 부동산 임대사업

사업내용(보유자산)

1. 그레이츠 판교 : 경기도 성남시 분당구 분당내곡로 117, 지하7층~지상15층 규모로 업무시설 및 판매시설이 있습니다. 입지적으로는 신분당/경강선 판교역이 주변에 있으며, 주요 임차인으로 네이버, 크래프톤 등이 있습니다. (임대율: 99%) 
2. 용산 더프라임타워 : 서울 용산구 원효로 90길 11, 지하6층~지상30층의 업무시설 및 판매시설입니다. 1호선 남영역이 인근에 위치하며 임차인은 산한라이프, 현대건설 등이 있습니다. (임대율:100%) 
3. 그레이츠 청계 : 서울시 중구 남대문로 120, 지하1층~지상19층의 업무 및 판매시설로 신한 DS, 루이비통코리아 등이 임차인으로 들어와 았으며 1970년 준공된 건물로 2018년 리모델링 완료한 건축물입니다. 인근에 1호선 종각역 및 2호선 을지로 입구역이 있습니다. (임대율:100%)
4. 트윈시티 남산 오피스빌딩: 서울시 용산구 한강대로 366에 위치하며, 지하7층~ 지상30층 중 18층을 소유하고 있습니다. 인근에 4호선 서울역이 있으며, 임차인은 CJ올리브네트웍스, 패스트파이브 등이 있습니다.(임대율 99%)
5. 신한 L타워 : 서울시 중구 삼일대로 358, 지하7층~지상 22층 규모이며 임차인은 신한라이프, 서울외국환중개 등이 있습니다. 인근 지하철역은 을지로 3가역 있습니다. (임대율:100%)
6. 삼성화재 역삼빌딩 : 서울시 강남구 테헤란로 114, 지하6층~지상20층 중 10층 일부와 11층~20층을 소유하고 있습니다. 주요 임차인으로 삼성화재가 있으며, 2호선 강남역 인근에 위치하고 있습니다. (임대율 100%)
7. 와이즈타워 : 서울시 중구 세종대로 17, 지하6층~지하20층 규모의 업무시설 및 근린생활시설로 임차인으로 한국일보, 신한라이프 등이 있습니다. 인근에 1호선 서울역이 위치하고 있습니다.  (임대율97%)
8. 캠브리지빌딩 : 서울시 강남구 테헤란로 110, 전체층수는 지하4층~지상20층 규모이며 이중 11층~14층, 19층을 소유하고 있습니다. 주요 임차인으로 정송문화재단 등이 있으며, 2호선 강남역에 인접해 있습니다.  (임대율 100%)

주가흐름

상장 이후 2019년에 급격한 상승을 보여줬으나 2020년 코로나 상황에 주가가 급락했습니다. 코로나 위기를 극복하면서 주가도 회복되는 듯했지만 경기 침체로 오피스의 수요가 감소할 것이라는 전망에 다시 하락했습니다. 그러나 23년 6월에 제출한 사업보고서에 보면 공실률이 늘지 않았고 영업이익과 순이익은 오히려 늘어났습니다. 

내부자 거래 및 보유지분

최대주주는 한화손해보험이 이지만 6.8% 지분 밖에 소유하지 않고 있으며 자산운용사와 증권사에서 몇%의 지분을 나눠 가지고 있는 모습입니다.  최근 내부거래가  있지는 않았습니다. 

재무상태

손익계산서

현금 배당금 추이

투자지표

결론

신한알파리츠 보유자산은 지하철역 인근 핵심지에 위치하고 있어 임대율이 매우 높으며 이로 인해 경기 침체기에도  이익이 줄지 않는 모습입니다.  부채비율이 높은 점, 배당수익률과 순이익률이 타 리츠보다 낮은 점은 단점이라 할 수 있지만, 부동산은 첫째도 입지 둘째도 입지인 점을 고려한다면 단점은 사소해 보입니다. 2023년 6월 PBR 1.05로 평균 PBR보다 낮고 시장에서 저평가받고 있으니 매수하기에 좋은 시점으로 보입니다. 부채비율을 줄이고 배당률을 높인다면 최고의 리츠가 되지 않을까 하는 생각을 해봅니다.  

*본 포스팅은 투자권유가 아니므로 투자 시 참고만 하시기 바랍니다.

이리츠코크렙에 대해 알아보겠습니다. 이리츠코크렙은 백화점과 아울렛을 소유하고 있는 리테일 리츠이면서  위탁관리리츠입니다.  주된 사업은 부동산 임대업입니다. 어떤 빌딩을 소유하고 있는지 재무상태는 어떤지 그간 주가흐름을 어땠는지 살펴보겠습니다.

이리츠코크렙 자산현황 바로보기!👉

배당수익률 확인하기!👉

리츠개요

• 회사명 : 이리츠코크렙(위탁관리부동산투자회사)
• 설립일 : 2005.07.26.
• 상장일 : 2018.06.27.
• 투자자산 : 리테일
• 결산주기 : 6개월(6월, 12월)
• 주요사업 : 부동산 임대

사업내용

1. NC 백화점 야탑점 : 경기도 성남시 분당구 야탑로 81번길11에 위치하고 있으며  지하7층~지상8층 규모 입니다. 분당지역 대표상권에 위치해 임대수요가 풍부합니다.
2. 뉴코아 일산점 : 경기도 고양시 일산동구 마두동 797번지에 위치하고 있으며 지하7측~지상10층 규모의 아울렛입니다. 
3. 뉴코아 평촌점 : 경기도 안양시 동안구 호계동 1039-3번지에 위치하며 지하7층~지상 12층 규모의 아울렛입니다. NC백화점 야탑점, 뉴코아 일산점, 뉴코아 평촌점은 모두 이랜드리테일이 임차인으로 되어 있으며 임대차 기간은 16년 9월부터 32년 8월까지입니다. 
4. 2001아울렛 중계점: 서울시 노원구 중계동 509번지에 위치하며 지하4층 ~ 지상8층 규모의 빌딩입니다. 임차인은 이랜드리테일이며 임대차 기간은 18년 9월부터 38년 8월까지입니다.
5. 2001아울렛 분당점: 경기도 성남시 분당구 구미동 11-1번지에 위치하며 지하 7층 ~지상 8층 규모입니다 임차인은 신한생명보험 등이 있으며 임대차 기간은 18년 9월부터 38년 8월까지입니다.

주가흐름

2020년 코로나 상황에서도 견고하게 방어해 줬습니다. 국내 주요 상권에 건물이 위치하고 있고 임차인이 이랜드리테일이라 임대수입이 안정적인 점이 주가를 견고하게 지켜주는 것 같습니다. 

내부자 거래 및 보유지분

23년 2월경 대주주인 이 랜드가 테일의 지분매도가 있었지만 주가에 큰 영향을 미치지 않았고 여전히 이랜드리테일이 대주주에 있습니다. 

재무상태

손익계산서

현금 배당금 추이

투자지표

결론

이리츠코크렙은 이랜드리테일에서 장기임차를 하고 있어 임대료 수입에 대한 문제가 없습니다. 주당배당금도 꾸준히 증가하고 있으며 6개월 배당수익률도 3%대(연6%배당)로 꾸준히 나오고 있습니다. 성장성은 크지 않지만 국내 대표적인 리테일 리츠로 안정적인 배당수입을 기대하는 투자자에게는 적합한 리츠입니다.  

*본 포스팅은 투자권유가 아니므로 투자 시 참고만 하시기 바랍니다.

무도투어리츠에 대해 알아보겠습니다. 모두투어리츠는 호텔에 투자하는 자기관리리츠로 주된 사업은 부동산 임대업입니다. 어떤 호텔을 소유하고 있는지 재무상태는 어떤지 그간 주가흐름을 어땠는지 살펴보겠습니다.

모두투어리츠 자산현황 바로보기!👉

배당수익률 확인하기!👉

리츠개요

• 회사명 : 모두투어리츠(자기관리부동산투자회사)
• 설립일 : 2014.01.10.
• 상장일 : 2016.09.22.
• 투자자산 : 호텔, 리테일
• 결산주기 : 12월(12개월)
• 주요사업 : 부동산 임대, 부동산 투자신탁 투자

사업내용

1. 스타즈호텔 명동2호점 : 서울시 중구 수표로 16 위치하며 지하3층~지상 3층 규모(객실174실)입니다. 자산가액은 장부가 205억원입니다. 임대운영사는 (주)엠디호텔이며 연간 임대료는 12.6억원 이며 장부가 대비 6.1%에 해당하는 금액입니다.   
2. 스타호텔 동탄점 : 경기도 화성시 석우동 34-8번지에 위치하며 지하2층~지상10층 규모(객실93실)입니다. 자산가액은 2022년말 기준 장부가로 167억원입니다. 임대운영사는 엠디호텔이며 연간 임대료는 9.8억원이며 장부가 대비 5.8%에 해당하는 금액입니다. 
3. 스타호텔 독산점 : 서울시 금천구 시행대로 315에 위치하며 지하3층~지상15층 규모(객실258실)입니다.  자산가액은 장부가로 2022년말 283억원입니다. 임대운영사는 엠디호텔이며 연간 임대료 12억원이며 장부가 대비 4.2%에 해당하는 금액입니다. 
4. 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호 10.5%지분투자: 경기도 의정부 민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 해동본타워 빌딩을 매입한 투자신탁에 20억원을 투자해 지분 10.5%를 취득하였습니다.
5. 엠플러스전문투자형 사모부동산투자신탁 14호 9.95%지분투자 : 스타즈호텔 울산점을 매입한 투자신탁에 17.9억원을 투자해 지분 9.95%를 취득하였습니다. 

• 2022년말기준 모두투어리츠는 3개의 스타즈호텔로부터 45억원(87%비율)의 임대료 수입이 발생했으며 부동산투자신탁 투자로 6.8억원(13%비율)의 금융투자수입이 발생하였습니다. 

주가흐름

모두투어리츠 주가는 우상향 하지 않고 있으며 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 2020년 코로나의 여파로 호텔업이 큰 어려움에 빠지자 최저점을 기록했으면 코로나 위기 이후 주가가 회복하였으나  경기침체 위기로 다시 한번 하락한 상태입니다. 관광업에 의존하는 호텔 리츠의 어쩔 수 없는 운명인가 봅니다. 

내부자 거래 및 보유지분

내부자 거래가 거의 없습니다.  최대주주인 모두투어의  보유지분이 42%로 높은 편입니다. 내부자 매수가 있었다면 주가 상승을 예상해 볼 수 있을 텐데 좀 아쉽네요.

재무상태

손익계산서

*2022년 순이익 항목 : 계속영업 당기순이익 9억원, 중단영업 당기순이익 96억원(STAZ Hotel명동 1호점 매각)

현금 배당금 추이

투자지표

결론

모두투어리츠는 호텔리츠로 관광업과 경기의 영향을 크게 받고 있습니다. 지금은 전염병과 경기 후퇴로 관광업이 각광받고 있지 못하지만, 추후 이런 어려움이 해소 된다면 주목해야 할 리츠입니다. 2022년 높은 배당률은 호텔매각에 따른 일시적인 현상이므로 2022년을 제외한 연평균 배당률은 4.3%입니다. 배당률이 높지 않고 경기에 민감한 관광업에 속해 있는 점은 단점이지만 부채지율이 100%도 안되고 PBR도 0.54로 안 되는 점은 저평가받고 있다고 판단됩니다. 경기회복에 대한 기대감이 생긴다면 시세차익을 노리고 투자하는 것도 투자전략이 될 것입니다.

*본 포스팅은 투자권유가 아니므로 투자 시 참고만 하시기 바랍니다.

케이탑리츠에 대해 알아보겠습니다. 케이탑리츠는 오피스와 리테일에 투자하는 자기관리리츠로 주된 사업은 부동산 임대업입니다. 어떤 빌딩을 보유자산으로 가지고 있는지 재무상태는 어떤지 그간 주가흐름을 어땠는지 살펴보겠습니다.

케이탑리츠 자산현황 바로보기!👉

배당수익률 확인하기!👉

리츠개요

• 회사명 : 케이탑리츠(자기관리부동산투자회사)
• 설립일 : 2010.11.04
• 상장일 : 2012.1.31.
• 투자자산 : 오피스, 리테일
• 결산주기 : 12월(12개월)
• 주요사업 : 부동산 임대업

사업내용

1. 쥬디스태화 본관빌딩(지상2층 ~ 지상5층 구분소유) : 부산광역시 부산진구 중앙대로 694에 위치하며 143억에 매입했으나 2022년 말 224억으로 공정가치 평가받음(57%상승), 부산지역 5대상권 중 핵심지역으로 높은 임대 안정성이 특징입니다. 2022년말 임대수입은 8.3억 원입니다.
2. 완정빌딩 : 인천 수구 원당대로 649 위치하며, 규모는 지하 2층~지상 7층 규모입니다. 매입가는 63억이며 2022년 말 83억으로 평가(32%상승)받고 있습니다. 국민은행, 3대 손해보험사 및 생명보험사 등의 법인이 임차인으로 구성되어 있습니다. 2022년 말 임대수입은 4.6억 원입니다. 
3. 화정빌딩 : 경기도 고양시 덕양구 화중로72에 위치하며 지하4층~지상12층 규모입니다. 매입가는 367억 원이며 2022년 말 평가금액은 489억(33%상승)입니다. 금융업과 근생업종으로 다양한 임차인 구성을 이루고 있으며 안정적인 수익확보가 가능합니다. 2022년말 임대수입은 24억 원입니다. 
4. 미원빌딩(14층, 19층 구분소유): 서울시 영등포구 국제금융로 70에 위치하며 91억 원에 매입해 2022년 말 158억 원의 가치평가(74%상승) 받고 있습니다. 회계법인, 연구소, 운용사 등 다양한 임차인 구성되어 임대운용이 안정적입니다. 2022년 임대수입은 4.7억 원입니다.
5. 서초빌딩 : 서울시 서초구 반포대로 4길 58 위치하며, 지하3층~지상6층 규모입니다. 매입가는171억이며 2022년말 241원의 가치평가(41%상승) 받았습니다. 설계단계부터 교육연구시설 목적으로 계획되었으며 미국 외국인학교 마스터리스로 높은 교육을 제공하는 임차인과 장기 임대차 계약을 맺었습니다. 2022년말 임대수입은 11억입니다. 
6. 김포빌딩 : 경기도 김포시 걸포로 6에 위치하며 지하3층~지상 8층 규모입니다. 매입가는 143억이며 2022년 211억의 가치평가(48%상승) 받았습니다. 영화관 등 유명브랜드 대형임차인과 학원, 병원, 음식점 등 임차인 구성이 다양성이 높습니다. 2022년 말 임대수입은 9.2억 원입니다.
7. AJ빌딩, AJ비전타워 : 서울시 송파구 문정도시개발지구 5BL 5-4, 5-5 위치하며, 지하3층~지상15층 규모입니다. 매입가는 830억 원이며 2022년 말 1011억원의 가치평가(22%상승) 받았습니다. 대기업 본사와 장기임대차계약을 체결하였습니다.  2022년말 임대수입은 45억입니다.
8. 신성빌딩 : 서울특별시 송파구 방이동 192외2필지, 지하1층~지상5층 규모입니다. 2022년 8월 취득하였으며 매입가와 공정가치 평가액은 168억 원입니다. 사업지 반경 2km 내 롯데타워, 병원, 관공서, 올림픽공원, 석촌호스 등 편의시설이 완비되어 주변환경우 우수하고 임대수요가 풍부함. 2022년 말 임대수입은 3억입니다.

• 2022년말 상기 8개의 자산으로 임대수입으로 111억 원이 발생했으며, 부동산평가 이익으로 61억 원원이 발생했습니다.  

주가흐름

케이탑리츠의 주가 흐름은 안정적으로 우상향 하지 않고  급상승과 급락을 반복하고 있습니다. 부동산 시장의 상황에  따라 상승과 하락을 반복하고 있습니다. 케이탑리츠의 주가 흐름으로 부동산시장의 흐름을 읽을 수 있을 정도입니다. 지금은 하락 후 반등하는 모습입니다. 

내부자 거래 및 보유지분

내부자 거래가 거의 없습니다.  최대주주의  보유분도 약 10% 정도밖에 되지 않습니다.  

재무상태

손익계산서

배당금 추이

투자지표

결론

케이탑리츠의 보유빌딩이 주요 도시 핵심지에 위치하고 있어 임대수입이 꾸준하며 부동산가치가 상승함에 따라 자산이 꾸준히 늘었습니다. 순이익과 주당배당금이 증가추세에 있으며 투자지표인 부채비율은  200% 이하,  순이익률은 평균 40%,  PBR은 0.45(2022년 말)로 가장 낮은 수준에 위치하고 있습니다.  주가 하락으로  2022년말 배당수익률도 12%인 현시점이 저점으로 보이며 매수하기 좋은 기회인 것 같습니다. 그러나 주가의 흐름이 부동산 시장상황에 따라 급격하게 상승하락하는 모습을 보이는 종목이므로 시가배당률이 평균 배당률 5%보다 낮아진다면 매도하고 시가배당률이 높아지면 분할매수하는 전략이 좋아 보입니다. 

*본 포스팅은 투자권유가 아니므로 투자 시 참고만 하시기 바랍니다.